상생임대주택 — 거주하지 않아도 거주 2년으로 인정받는 절세 제도

안녕하세요 😊

최근 정부의 부동산 세제 정책 중 가장 관심이 높은 제도가 바로 **‘상생임대주택 제도’**입니다.
이 제도는 임차인의 주거 안정을 돕는 동시에, 임대인에게는 실거주 없이도 거주요건을 인정받을 수 있는 세제 혜택을 주는 제도입니다.
오늘은 소득세법상 상생임대주택의 정의부터 요건, 그리고 절세 효과까지 한눈에 정리해보겠습니다.

 

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🔹 상생임대주택이란?

상생임대주택이란, 임대인이 기존 임차인과 재계약을 체결할 때 임대료 인상률을 5% 이내로 제한하고,
일정 기간 이상 임대를 유지하는 주택을 말합니다.

이렇게 임대료를 자발적으로 동결하거나 최소 인상으로 재계약하면,
정부는 임차인의 주거 안정에 기여한 임대인에게 세법상 거주요건을 면제하는 인센티브를 제공합니다.

즉, 실제로 거주하지 않았더라도 “거주한 것과 동일하게” 인정받아 1세대 1주택 비과세나 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있는 것이죠.

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🔹 관련 근거

상생임대주택 제도는
**「소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례)」**에 근거합니다.

이 조항에 따르면,
다음 요건을 충족한 상생임대주택은 **실제 거주하지 않았더라도 ‘거주한 것으로 본다’**고 명시되어 있습니다.

그러므로 1세대 1주택 비과세에서 거주요건이 있는 경우, 장기보유특별공제 80%까지 적용받기 위해 거주요건이 필요한 경우,

주택임대사업자의 거주주택 비과세를 위해 거주요건이 필요한 경우에는 이 제도를 이용할 수 있습니다.

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🔹 상생임대주택으로 인정받기 위한 요건

상생임대주택 혜택을 받기 위해서는 아래 3단계 요건을 모두 충족해야 합니다.

✅ ① 직전 임대차계약 요건

• 임대인이 직접 체결한 직전 임대차계약이 1년 6개월 이상 유지되어야 합니다.
• 단순히 기존 세입자를 승계한 계약은 인정되지 않습니다.
• 실제로 1년 6개월 이상 임대한 기록이 있어야 하며, 임대차계약서로 입증할 수 있어야 합니다.

✅ ② 상생임대차계약 요건

• 기존 임차인과 임대료(또는 보증금+월세) 인상률 5% 이하로 재계약해야 합니다.
• 임대기간은 최소 2년 이상 유지되어야 합니다.
• 임차인을 교체하더라도 직전 계약 대비 5% 이내 인상률을 유지하면 인정됩니다.
• 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 인정됩니다.

✅ ③ 적용 기간 및 대상

• 상생임대차계약은 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 체결된 계약이어야 합니다.

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🔹 상생임대주택의 핵심 세제 혜택

상생임대주택으로 인정받으면 다음과 같은 절세 효과를 얻을 수 있습니다.

✅ 1) 실거주하지 않아도 ‘거주 2년’ 인정

• 조정대상지역 내 주택은 1세대 1주택 비과세를 받으려면 보유 2년 + 거주 2년 요건을 충족해야 합니다.
• 하지만 상생임대주택으로 인정되면, 임대 중이더라도 ‘거주 2년’을 한 것으로 간주되어
  → 비과세 요건과 **장기보유특별공제(장특공제)**에서 거주요건을 면제받을 수 있습니다.

즉, 실거주가 어려운 상황에서도 비과세 혜택을 유지할 수 있습니다.

✅ 2) 장기보유특별공제 거주요건 면제

• 장특공제는 최대 80%까지 공제율이 가능하지만, 그중 거주요건 2년을 충족해야 최대 공제율을 받을 수 있습니다.
• 상생임대주택의 경우 임대기간이 곧 거주로 인정되기 때문에,
  실제로는 임대만 했어도 장특공제의 거주요건을 충족할 수 있습니다.

✅ 3) 추가 유의점

• 상생임대주택으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 거주요건 2년 + 장특공제 거주요건 2년이 면제되는 것이 아닙니다.
• 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제되는 것입니다.

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🔹 실제 사례로 보는 상생임대주택

예시 ① (1세대 1주택자)
A씨는 조정대상지역 내 아파트를 2019년에 취득했지만, 직장 문제로 실거주를 하지 못하고 임대만 해왔습니다.
2022년 1월에 세입자와 계약을 체결해 18개월 이상 임대했고,
2024년 7월에 임대료 5% 이내 인상으로 재계약해 2년 이상 임대 유지했습니다.

👉 A씨는 실제 거주하지 않았더라도, 해당 주택을 양도할 때
‘거주 2년을 충족한 것’으로 인정받아 비과세 및 장특공제 혜택을 받을 수 있습니다.

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예시 ② (다주택자에서 1주택으로 전환)
B씨는 다세대주택 여러 채를 임대 중이었지만, 순차 매도 후 최종적으로 1주택만 남겼습니다.
그 주택이 상생임대요건을 충족했다면,
👉 마지막 1주택을 양도할 때 거주요건을 충족한 것으로 보아
비과세 및 장특공제 거주요건 면제를 받을 수 있습니다.

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🔹 상생임대주택 신청 및 신고 절차

상생임대주택 특례를 적용받으려면 다음 절차를 반드시 거쳐야 합니다.

1️⃣ 양도소득세 신고 시점에 신고

• 양도소득세 신고기한 내에 **‘상생임대주택 특례적용신고서’**를 함께 제출해야 합니다.

2️⃣ 계약서 증빙 첨부

• 직전 임대차계약서와 상생임대차계약서 사본을 모두 첨부해야 합니다.
• 세무서에서 요구 시, 실제 임대기간과 임대료 인상률을 입증할 수 있어야 합니다.

 

 

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🔹 상생임대주택 체크리스트 ✅

구분요건확인 여부

 

구분	요건	확인여부
직전 임대차계약	1년 6개월 이상 임대	☐
상생임대차계약	임대료 인상률 5% 이하 + 2년 이상 유지	☐
적용 기간	2021.12.20~2026.12.31 체결	☐
특례 신고	양도세 신고 시 특례적용신고서 제출	☐

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🔹임대와 절세를 동시에 잡는 현명한 선택

상생임대주택 제도는
“임차인을 보호하면서 임대인에게도 세제 혜택을 주는 상생정책”입니다.
특히 실거주가 어려운 임대인에게는 **‘거주요건을 대신 충족시켜주는 절세 수단’**으로 큰 의미가 있습니다.

다만, 요건이 매우 구체적이므로
계약 체결 시점, 인상률, 임대기간 등을 꼼꼼히 확인해야 하며,
양도 전에는 반드시 세무전문가의 검토를 거치는 것이 안전합니다.

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📌 핵심 요약

상생임대주택 = “5% 이하 임대료 인상 + 2년 임대 유지 시,
실거주 없이도 거주 2년 인정 → 비과세·장특공제 거주요건 면제 가능!”