🏡 2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책 ｜서울 전역 규제 확대·대출한도 축소·불법거래 단속 강화

안녕하세요,

최근 몇 달 사이 서울과 수도권의 부동산 시장이 다시 들썩이고 있습니다.
집값이 빠르게 오르고 거래량도 늘어나면서, 정부가 2025년 10월 15일
‘주택시장 안정화 대책’을 긴급 발표했습니다.

이번 대책은 서울 전역 규제지역 확대, 고가주택 대출한도 강화,
부동산 불법행위 단속 강화, 그리고 공급 확대 가속화로 요약됩니다.
그럼 하나씩 자세히 살펴보겠습니다.

 

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1. 대책이 발표된 배경

국토교통부, 기획재정부, 금융위원회 등 관계 부처는
최근 서울과 경기도 일부 지역에서 집값 상승세와 매매 증가세가 가팔라지는 현상을 지적했습니다.
일부 투자자들이 “집값이 더 오를 것”이라는 기대감으로 가수요를 유입시키며
시장의 불안감을 키우고 있죠.

정부는 이를 서민 주거 안정의 위협 요소로 판단했습니다.
집값 상승은 근로의욕 저하, 주거비 부담, 소비 위축으로 이어지기 때문에
이번 대책을 통해 과열을 조기에 차단하고,
가계·기업 자금이 생산적 부문으로 흘러가도록 유도하겠다는 취지입니다.

 

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 2. 서울 전역, ‘규제지역’으로 확대 지정

이번 대책의 가장 큰 변화는 서울 전역이 규제지역으로 지정된 점입니다.
기존에는 강남·서초·송파·용산 등 4개 구만 투기과열지구였지만,
이제는 서울 25개 구 전체와 경기 12개 지역이 새롭게 포함됩니다.

구분기존변경

조정대상지역	4개 구(강남·서초·송파·용산)	서울 25개 구 전역 + 경기 12개 시
투기과열지구	4개 구	서울 전역 + 경기 12개 시
토지거래허가구역	일부 단지	서울 전역 및 동일 단지 내 연립·다세대 포함

🏠 경기도 신규 지정 지역 (12곳)
과천시, 광명시, 성남시(분당·수정·중원), 수원시(영통·장안·팔달),
안양시(동안구), 용인시(수지구), 의왕시, 하남시

이 지역에서는 아파트·연립·다세대 거래 시 토지거래허가가 필요하며,
공고일로부터 5일 후부터 효력이 발생합니다.
허가를 받지 않고 계약하면 무효가 되므로 주의해야 합니다.

 

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 3. 대출 규제 강화 – 고가주택 중심 한도 축소

이번 대책의 또 다른 핵심은 대출 규제 강화입니다.
수도권과 규제지역 내 주택담보대출(주담대) 한도가 아래와 같이 변경됩니다.

시가 기준기존 한도변경 한도

15억 원 이하	6억 원	동일 유지
15억~25억 원	6억 원	4억 원으로 축소
25억 원 초과	대출 불가 또는 예외적	2억 원으로 제한

또한,

• 스트레스 금리를 기존 1.5%에서 3.0%로 상향
• 전세대출 이자 상환분을 DSR에 반영
• 은행권 주담대 위험가중치 하한을 15%→20%로 상향,
  시행 시기도 2026년 4월에서 2026년 1월로 3개월 앞당김

💡 즉, 고가주택을 대출로 매입하기는 훨씬 어려워졌습니다.
이는 과도한 부동산 자금 쏠림을 막고, 실수요 중심의 시장을 만들기 위한 조치입니다.

 

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4. 부동산 세제도 ‘합리화’ 방향으로 개편 예정

정부는 이번 대책과 함께 부동산 세제 합리화 방안도 검토 중입니다.
구체적인 개편안은 아직 발표되지 않았지만,
보유세·거래세 조정과 과세 형평성 강화가 중심이 될 것으로 보입니다.

또한, 특정 지역으로의 수요 쏠림 완화,
응능부담(능력에 따라 세 부담을 조정) 원칙을 반영해
국민이 수용 가능한 세제로 바꾸겠다는 방향성을 제시했습니다.

향후 국세청, 기재부, 국토부 등 관계부처 TF를 통해
2026년 이후 세제 개편안이 구체화될 전망입니다.

 

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 5. 불법 거래와 투기 단속 강화

정부는 부동산 시장 교란 행위에 대해 범정부 단속 체계를 가동합니다.

• 국토교통부: 허위신고·가격 띄우기 수법 집중조사
• 금융위원회: 사업자대출 유용(용도 외 사용) 전수조사
• 국세청: 30억 원 이상 초고가 주택 거래 및 증여 전수 검증
• 경찰청: 전국 841명 규모 ‘부동산 범죄 특별단속반’ 운영
• 국무총리실: ‘부동산 불법행위 감독기구’ 신설, 직접 조사·수사 권한 부여

이를 통해 투기 수요와 탈세, 불법청약 등
시장의 불투명한 거래를 뿌리 뽑겠다는 의지가 담겨 있습니다.

 

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 6. 주택공급도 속도전으로 추진

정부는 “2026~2030년 수도권 135만 호 공급 목표”를 차질 없이 이행하겠다고 밝혔습니다.

이를 위해 ▲도시정비법 개정(2025.9.30 발의) ▲공공기관(LH·SH·GH)과의 협업 TF 운영
▲노후청사 및 국공유지 활용 ▲오피스텔 매입임대 확대 ▲강남권 서리풀지구 조기 착공 등
다양한 공급 확대 방안을 동시에 추진 중입니다.

특히 서리풀지구는 내년 6월 예정된 지구지정 일정을 3개월 앞당겨 3월 말로 조기 추진하며,
연내 보상조사에 착수해 2029년 분양을 목표로 하고 있습니다.

 

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 7. 이번 대책으로 기대되는 효과

 

구분	주요 조치 사항	정부 기대 효과
규제지역 확대	서울 전역 + 경기 12개 지역 지정	과열 차단 및 실수요 중심 거래 유도
대출규제 강화	고가주택 주담대 한도 축소	투기 수요 억제 및 금융 건전성 강화
세제 합리화	보유세·거래세 재조정	세 부담 형평성 제고
불법행위 단속	부처 합동 수사체계 구축	시장 신뢰 회복
공급 확대	수도권 135만 호 추진	주거안정 및 수급 균형

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이번 주택시장 안정화 대책은 단기적으로는 대출 규제와 거래 제한을 통해
투기 수요를 억제하고, 장기적으로는 공급 확대와 세제 합리화로
지속 가능한 시장을 만들려는 정부의 의지가 담겨 있습니다.

주택 정책은 세제와 밀접하게 연결되어 있기 때문에,
보유세·양도세·취득세 등 세 부담 구조가 어떻게 바뀌는지를 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다.

이번 규제가 과연 정부가 기대하는 것과 같은 효과가 올까요?^^';;

(집값만 올리고, 현금을 갖고 있는 사람들만 좋은 일 시키는 것 같은...)